[심사필 번호: 심의 2023-101]

국내 리츠시장 현황 및 전망

유경PSG자산운용

Ø  목차

1.      리츠의 투자구조

2.      국내 상장 리츠 현황

3.      국내 리츠 시장 전망

1.     리츠의 투자구조

  리츠(부동산투자회사)는 부동산투자회사법에 따라 다음과 같이 3가지 종류로 나뉘어집니다.

1)     자기관리리츠: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

2)     위탁관리리츠: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

3)     기업구조조정리츠: 위탁관리 부동산투자회사와 동일한 구조이나 투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정

  부동산투자회사가 부동산자산에 대해 투자ㆍ운용하기 위해서는 국토교통부장관의 인가를 받거나 등록을 하여야 하며, 부동산투자회사 종류에 따른 차이점은 아래 표와 같습니다.

※ 출처: 리츠정보시스템, 유경PSG자산운용

   현재 한국 시장에 상장된 리츠는 대부분 위탁관리리츠의 형태로 되어있습니다. 그 중 기업구조조정리츠인 이리츠코크렙의 경우 구조조정대상기업 부동산자산에만 투자할 수 있는 성장성 한계를 보유하고 있기 때문에 위탁관리리츠로의 전환을 준비 중입니다.

 

※  출처: 유경PSG자산운용

2.     국내 상장 리츠 현황

 코로나 팬데믹으로 2021년 공급망 교란 및 유동성 확대와 같은 대응 정책이 인플레이션을 야기시켰으며, 2022년에는 이를 해결하기 위한 가파른 금리 인상으로 글로벌 자산시장이 후폭풍을 겪었습니다.

 국내 리츠 또한 2022년 6~8월 대출 금리 상승에 따라 배당금 감소와 자산가치 하락에 대한 우려로 크게 하락하였습니다. 그 후 2022년 10월에는 레고랜드발 PF 이슈 영향으로 금융시장의 “돈맥경화” 우려가 리츠 시장의 리파이낸싱 의구심으로 확산되어 추가 하락을 겪었습니다.

※   2021-01-01 가격을 100으로 계산, 2023-02-06 기준

※    출처: Bloomberg, KRX, 유경PSG자산운용

 직전 인사이트로 설명드린 리츠와 금리의 상관관계처럼 일반적인 상황에서는 완만한 금리상승은 임대료 인상으로 상쇄가 가능하지만, 이번과 같은 급격한 금리 상승은 임대료 인상에 반영하기가 어려워 배당금 감소 및 이자 비용 증가를 우려 할 수 밖에 없는 상황이였습니다.

 하지만, 작년 말부터 금리인상 속도 완화에 대한 기대감과 정부의 금융시장 안정화 정책 영향으로 시장 금리가 안정화 되면서 NH올원리츠와 롯데리츠 등의 조달금리가 예상보다 낮은 수준으로 결정되어 리츠 시장의 리파이낸싱에 대한 우려 완화로 주가는 소폭 반등하는 모습을 보였습니다.

 또한, 시장 금리 안정화의 영향으로 국고채 3년 금리가 22년 09월 4.5% → 23년 01월 3.3%, 회사채 3년(AA-) 금리도 22년 10월 5.7% → 23년 01월 4.3%까지 하락하면서 시장금리와의 스프레드는 축소되고 국내 리츠의 23년 예상 시가 배당률과의 스프레드는 벌어지게 되었습니다.

※   출처: 한국은행, 유경PSG자산운용, 2023-02-06 기준

3.     국내 리츠 시장 전망

 시장 금리의 하락과 금융시장의 안정화로 작년 말부터 국내 리츠들의 주가는 소폭 반등하며 회복세를 보였습니다. 다만, 경기 침체에 대한 우려는 여전히 존재하고 아직까지 얼어붙은 부동산 경기와 PF관련 이슈들이 완전히 해소 된 것은 아닙니다. 또한, 금리의 추가 상승과 높은 수준으로 유지될 것이 예상되기 때문에 가파른 회복이 나타나거나 지금의 회복세가 꾸준히 지속되는 것을 기대하기는 쉽지 않은 상황입니다.

 따라서, 단순히 배당률만 보고 접근하기 보다는 현금 흐름 개선이 기대되거나 인플레이션에 임대료가 연동되어 임대 성장을 기대할 수 있거나 조달 비용 증가 부담이 적고 임차인 리스크가 적은 종목을 중심으로 접근이 필요할 것으로 보고있습니다.

※    출처: Bloomberg, 유경PSG자산운용