[심사필 번호: 심의 2022-104]

국내 리츠시장 현황 및 전망

유경PSG자산운용

Ø  목차

1.     리츠 개요

2.     국내 상장 리츠 현황

3.     국내 리츠 시장 전망

1.     리츠 개요

 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 투자를 받아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 의미합니다.

 국내 리츠는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위하여 ‘부동산투자회사법’을 제정하여 처음 도입되었습니다.

  

 리츠의 도입 목적은 1) 일반인에게 부동산 간접 투자기회를 제공, 2) 부동산 가격 안정, 3) 건설시장 활성화 도모, 4) 부동산산업의 발전에 도움을 주기 위함이며, 편입된 부동산 임대료를 징수함으로써 수익을 창출하고 일반적으로 과세 소득의 90% 이상을 주주에게 지급합니다.

 이와 같이 부동산 자산에 쉽게 투자하기 위한 목적으로 설립된 리츠는 소유하고 관리하는 부동산 자산의 유형에 따라 구분되는데 그 유형별 특색은 아래와 같습니다.

  

또한, 리츠는 부동산투자회사법에 따라 다음과 같은 세제혜택이 있습니다.

 

2.     국내 상장 리츠 현황

 리츠는 실물 부동산을 자산으로 하는 특성상 물가가 오르면 임대료 상승을 통하여 배당 수익 상승을 기대 할 수 있기에 인플레이션 헤지 효과가 있습니다. 다만, 미국의 금리인상에 따라 영향을 받은 국내 주식시장의 조정에도 불구하고 한국 리츠는 견조한 모습을 보였으나, 2022년 2분기부터는 조정이 나타나기 시작하였습니다.

 이러한 상장 리츠의 조정은 예상보다 급격하게 상승하는 금리의 영향으로 보고 있으며, 그에 따른 1) 자산가치 하락 및 배당금 감소 우려, 2) 유상증자 등 자금조달계획 차질, 3) 투자자의 수급 영향 등이 최근 급락의 이유가 되었다고 생각됩니다.

1)     자산가치 하락 및 배당금 감소 우려

 일반적인 상황에서는 금리는 완만하게 상승하기 때문에 임대료 인상과 부동산 가치 상승으로 상쇄할 수 있으나, 최근 금리가 예상보다 가파르게 상승함에 따라 이를 상쇄할 만큼의 빠른 임대료 인상을 기대하기 어려워지고 있습니다. 또한, 금리 상승에 따른 실물 자산시장의 수요 감소 영향까지 더해져 리츠에 편입된 부동산 가치의 하락까지 우려가 되고 있는 상황입니다.

 현재 상장된 일부 리츠의 기존 조달금리 대비 현재 조달금리가 급격한 금리상승으로 크게 차이가 나는 점을 고려한다면, 리파이낸싱에 따른 금리 상승이 상당할 것으로 예상할 수 있습니다. 하지만, 각 리츠에 편입된 자산의 대출 별 만기 일정과 구조가 다르기 때문에, 금리 인상의 영향이 단기간에 전체 리츠의 자산 가치 하락 및 배당금 감소에 줄 수 있는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

2)     유상증자 등 자금조달계획 차질

 국내 리츠들은 외형 확대를 위한 신규 자산 편입 및 디레버리징을 위하여 담보대출 대비 경쟁력 있는 금리로 확보할 자금조달계획을 강구해야 했으며, 그 방안으로 일부 리츠들은 유상증자를 단행하였습니다.

 다만, 유상증자는 단기적으로 주주가치 희석 등의 이슈로 부정적으로 보는 시선이 많았으며, 유상증자 발표 후 자금 납입까지 최소 2개월이 걸리는데 이 기간 동안 예상치 못한 매크로 상황 등으로 변동성이 확대되는 단점이 있습니다. 특히 최근 금리 급등, 경기 침체 우려 등의 부정적인 시장 상황에 따라 투자 심리 또한 악화되었고 유상증자의 철회와 자산 편입의 연기로 이어졌습니다. 또한, 신규 상장을 준비중인 몇몇 리츠들은 상장 일정을 내년으로 연기하기도 하였습니다.

3)     투자자 수급 영향

 리츠는 편입하고 있는 자산이 부동산임에도 불구하고 한국 증시에 상장되어 주식과 같이 시장 유동성의 영향을 받는 특성이 있습니다. 따라서, 편입 자산에 특별한 변동이 없지만 투자자의 수급에 영향을 받아 주가의 등락이 생기기도 합니다.

 최근 유사한 투자자산군으로 볼 수 있는 채권시장의 금리도 고금리로 발행되어 일부 리츠 배당률보다 높게 형성되어 있고, 금리인상 및 부정적인 매크로 상황에 따른 주가 하락 압박, 전반적인 리츠의 급락에 따른 기관투자자의 비중 조정 이슈 등 현재의 불안정한 상황에서 리츠 수요 감소가 불가피 한 것으로 예상하고 있습니다.

 다만, 원화 약세 활용 및 글로벌 지수 편입에 따른 외국계 자금의 유입 가능성, 급락한 주가로 인해 상승한 시가 배당률 등을 고려한다면 경기 침체 우려 둔화 및 금리가 안정화 된 이후 다시 한번 리츠 시장으로 수요가 돌아 올 가능성이 높다고 생각하고 있습니다.

3.     국내 리츠 시장 전망

 국내 리츠는 2002년부터 시작하여 연평균 28.9%로 가파른 성장을 해왔습니다. 2022년 09월 말 기준 국내 증시에는 총 21개 리츠가 상장되어 있으며, 상장 리츠의 총 시가총액은 약 7조 1,345억원으로 한국 증시에서 약 0.36% 비중을 차지하고 있습니다.

[그림1. 한국증시 시총 대비 상장 리츠 시총 및 비중(단위: %, 십억원)]

※ 출처: Bloomberg, 유경PSG자산운용

[그림2. 연도별 상장 리츠 시가총액, 상장 리츠 수(단위: 개, 십억원)]

※ 출처: Bloomberg, KB증권 리서치 자료, 유경PSG자산운용

2022년에는 국토교통부의 “공모∙상장 활성화를 위한 리츠 제도 개선방안” 등을 발표하면서 리츠와 관련된 규제 완화 및 상장 리츠 활성화 및 투자환경 개선을 추진하고 있어, 리츠 시장의 양적, 질적 성장과 리츠 투자 활성화가 더욱 기대되는 상황입니다. 

이러한 기대를 바탕으로 한국리츠협회에 따르면 국내 상장 리츠 시장은 2025년 26조원, 2028년 101조원, 2030년 128조원 규모로 성장을 전망하고 있습니다.